Contrats d’acquisition

VEFA

La vente d’immeuble à construire peut se contractualiser essentiellement à travers deux types de documents conventionnels : le contrat de vente à terme ou le contrat de vente en l’état de futur achèvement (VEFA).

 

VEFA

 

Contrat de vente en l’état futur d’achèvement
Cet acte implique que l’acquéreur devient propriétaire du sol à la signature du contrat de vente, puis propriétaire du logement au fur et à mesure de sa construction par le mécanisme juridique d’accession.

 

Chez Helyxir la grande majorité des logements sont vendus en VEFA.

 

Dans le cadre d’une vente en l’état futur d’achèvement (VEFA), Helyxir (ou le Promoteur) demeure le maître d’ouvrage jusqu’à la livraison du logement. Il s’engage à réaliser la construction à une date et à un prix convenus.
À la signature de l’acte authentique ainsi qu’à chacune des étapes de la construction, vous devez verser le pourcentage du prix correspondant à l’état d’avancement des travaux. L’acte authentique ne pourra être régularisé qu’à la condition que les travaux aient atteint un stade correspondant à 20 % d’avancement (stade : ouverture du chantier).

 

Les appels de fonds correspondent aux sommes réclamées à l’acquéreur au fur et à mesure de l’avancement des travaux. Ces appels de fonds, spécifiques à la VEFA, sont réglementés par le Code de la Construction et de l’Habitation. À chaque étape de la construction, leur montant est limité en pourcentage :

 

 

Stade d’avancement Échelonnement Échelonnement cumulé
À la signature du contrat 5 % 5 %
À l’ouverture du chantier 15 % 20 %
À l’achèvement des fondations 15 % 35 %
Plancher bas du RDC 20 % 55 %
Murs en élévation 10 % 65 %
Hors d’eau 5 % 70 %
Hors d’air (pose des menuiseries) 15 % 85 %
À l’achèvement des travaux 10 % 95 %
À la livraison 5 % 100 %

 

Si vous financez votre projet par un prêt bancaire, l’enveloppe de crédit ne sera débloquée qu’au fur et à mesure de l’avancement des travaux.
Chaque versement réclamé par le promoteur entraînera une facturation d’intérêts intercalaires sur les sommes débloquées. Il est préférable que le remboursement du capital emprunté n’intervienne qu’à la livraison.
Ainsi, il est opportun de demander à l’établissement bancaire de différer à la livraison du bien :

 

  • soit le remboursement du capital (franchise partielle)
  • soit le remboursement du capital et des intérêts (franchise totale)

 

Le contrat de réservation

 

Pour l’achat d’un logement sur plan, vous devez signer un contrat de réservation et verser un dépôt de garantie (sur un compte séquestre) : il correspond à 5 % du prix de vente si le délai de réalisation de la vente ne dépasse pas un an, et à 2 % s’il est compris entre un et deux ans, et aucun au-delà.
Helyxir (ou le Promoteur) doit vous renvoyer votre contrat de réservation contresigné, par lettre recommandée avec accusé de réception dans le cadre de la loi SRU.
À compter du lendemain de la première présentation du recommandé avec AR, vous disposerez d’un délai de réflexion de dix jours au cours duquel vous pourrez renoncer à votre réservation. Dans ce cas, le dépôt de garantie vous sera restitué intégralement, sans retenue ni pénalité.

 

Important : A réception du contrat, vous devrez porter attention aux conditions de la vente (date, prix, délais…) ainsi qu’à la description précise du logement, des annexes et des équipements collectifs.

 

Les garanties

 

Préalablement à la régularisation de l’acte authentique le notaire est chargé de vérifier que le promoteur dispose des garanties nécessaires au bon aboutissement de la construction et notamment la garantie financière d’achèvement (extrinsèque) ainsi que l’assurance dommages ouvrage.
À la réception des travaux vous devez signer un procès-verbal de réception des travaux, sur lequel vous mentionnerez les défauts de conformité ou les vices apparents.

 

Les garanties dont vous disposez :

 

  • La garantie de parfait achèvement : elle dure un an. Elle couvre tous les vices apparents ou malfaçons consignés dans le procès-verbal de réception des travaux ;
  • La garantie biennale : elle couvre les malfaçons du second œuvre (les éléments pouvant être réparés sans toucher au gros œuvre) ;
  • La garantie décennale : d’une durée de dix ans, elle vous assure contre les désordres qui compromettent la solidité de l’édifice ou les rendent impropres à sa destination ;
  • L’assurance dommages ouvrage : souscrite avant le début du chantier par le vendeur et pour votre compte, elle vous assure une réparation rapide des dommages, avant toute recherche de responsabilité.

 

À SAVOIR

 

En cas de vente achevée à terme, le bien est déjà construit, il n’a jamais été habité ni vendu. Dans ce cas, la totalité du prix de vente sera versé au notaire lors de l’acte authentique et les clefs seront directement remises à l’acquéreur.

Pour tous les types de ventes, VEFA ou vente (à terme) d’un bien achevé depuis moins de 5 ans, l’acquéreur bénéficie des frais d’acte d’acquisition réduits (environ 2 à 3 % du prix de vente).

Parallèlement, si l’acquéreur finance son acquisition par l’intermédiaire d’un prêt bancaire, il devra s’acquitter de frais supplémentaires : frais de garantie de prêt (frais d’hypothèque ou frais de caution), frais de dossier bancaire.

 

Contrat de vente à terme

 

Cet acte implique que l’acquéreur devient propriétaire uniquement à l’achèvement des travaux. Les sommes versées pour l’exécution des travaux doivent être déposées sur un compte bancaire dédié et bloqué. Ce n’est qu’à la livraison du logement que le vendeur peut récupérer cette somme consignée.

LMNP

Le dispositif LMNP (Loueur en meublé non professionnel) est un statut permettant de louer des appartements meublés neufs à des particuliers dans une résidence à services. Ce dispositif s’applique plus généralement à des résidences étudiants, résidences seniors ou touristiques. Le bien est loué meublé, par bail commercial ou par mandat de gestion, à l’exploitant de la résidence. Chez Helyxir nous pouvons l’appliquer à toutes nos résidences.
Pour les acquisitions qui sont réalisées avec un bail commercial sur une durée initiale de 9 ans, dans le cas où vous auriez sollicité un crédit immobilier pour votre acquisition, celle-ci sera partiellement financée par vos revenus locatifs mensuels.

Quelles sont les acquisitions immobilières qui peuvent bénéficier de ce dispositif chez Helyxir ?

  • Les biens livrés et bons pour occupation.
  • Les biens vendus en état futur d’achèvement (VEFA).

Quel est vraiment l’avantage fiscal/monétaire que le dispositif LMNP m’apporte ?

Ce dispositif comporte de nombreux avantages fiscaux :

  • Ce dispositif permet de bénéficier d’une acquisition en valeur hors taxe*, soit une acquisition pour laquelle la récupération de la taxe sur la valeur ajoutée égale à 20 % du prix hors taxe (16,7 % du prix de vente toutes taxes comprises (TTC)) est accordée. Exemple – Sur un bien à 550 000 € TTC vendu avec le dispositif LMNP, vous pouvez soit l’acquérir au montant de 452 650 € HT, soit bénéficier d’un remboursement monétaire égal à 97 350 €.
  • L’amortissement de l’investissement
    Le dispositif fiscal dénommé régime LMNP (loueur meublé non-professionnel) vous permet d’amortir l’intégralité de votre investissement (hors terrain) sur une durée de 30 ans, à condition de louer votre bien meublé à une personne morale pendant une durée minimale de 9 ans.
  • La défiscalisation des revenus locatifs
    Vos revenus issus des loyers sont imposables dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), une forme d’imposition plus avantageuse que celle des revenus fonciers. Si les revenus de votre logement acquis en LMNP ne dépassent pas 32 900 € de revenus par an, vous ne serez imposables qu’à un taux de 1,7 % du montant des recettes.

N.B. : Comme pour les autres dispositifs, le non-respect des engagements de location entraîne la perte du bénéfice des incitations fiscales.

Comment est-ce que je perçois mes loyers ?

  • Vos loyers sont payés et garantis par un bail commercial ferme de 9 ans renouvelable, signé avec un gestionnaire spécialiste de la location meublée en résidences services.
  • Ce gestionnaire vous verse des loyers même si votre logement est inoccupé./li>
  • Vous ne vous souciez pas des locataires ou des problématiques de gestion qui leur sont liées, le gestionnaire s’occupe de tout.

Investir avec le dispositif LMNP est idéal pour un placement simplifié et structuré. Un placement immobilier avec des loyers garantis par une société professionnelle dans son domaine. Un prix d’acquisition très avantageux grâce à la récupération de TVA. Des rentes en continu pendant la durée du bail commercial.

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